En la compraventa entre
particulares, que recaiga sobre cualquier cosa mueble o inmueble[1],
el vendedor, tiene como principales obligaciones la de entregar el bien ART
1445 Código Civil (CC) y la del saneamiento de la cosa objeto de la venta ART
1461 CC en el momento de la entrega. Sin embargo, saneamiento y entrega de la
cosa, no se situarían en el mismo plano[2].
En efecto, la obligación de entrega de la cosa, está relacionada de forma
recíproca con la obligación de pagar el precio acordado por esa cosa. De
acuerdo con el ART 1124 CC, la facultad
de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el
caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El
comprador, entonces, es perjudicado, y podrá escoger entre exigir el
cumplimiento, si fuese posible, o resolver la obligación. A esto, hay que
añadir que, la falta de entrega de una cosa, no origina evicción, como sucede
con el saneamiento, de tal manera que la obligación de sanear supone una
garantía autónoma que nace con posterioridad a la entrega. Además es posible
establecer pacto que la suprima ART 1485.2 CC. Sin embargo, hay autores como
ORTI VALLEJO que consideran la compraventa moderna como un negocio tendente a
adquirir la propiedad de cosas idóneas según su tipo. Si por alguna
circunstancia, no se ha podido adquirir tal propiedad, se truca la
reciprocidad. Esto permitiría al comprador reaccionar exigiendo al vendedor la
satisfacción de su crédito, que no es sino que el vendedor consiga transmitirle
su derecho de propiedad y que la cosa le proporcione la utilidad esperada
(acción de cumplimiento) y de no obtenerse, pueda desvincularse del vínculo
mediante la resolución del contrato.
El actual sistema de
saneamiento por vicios ocultos del Código Civil, aparece como un conjunto de
normas causales, propios de los contratos onerosos[3].
La figura jurídica del saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la
cosa vendida, se regula en los ARTS 1484 a 1499 del CC. Permite al comprador la
recuperación del resultado económico o equilibrio tendencial. Partimos del
supuesto, de un contrato de compraventa civil, entre particulares, que recae
sobre cualquier cosa mueble o inmueble[4]
y en el cual, los defectos ocultos existentes en la cosa vendida, la hacen
impropia para el uso destinado o que por
tenerlos, su calidad disminuyera; ergo el comprador, o bien, en tales
condiciones, no la hubiera adquirido, o bien habría dado menos por ella (ART
1484 CC). Sin embargo, la doctrina ha
ofrecido un concepto de vicio en el ámbito de la compraventa lo suficientemente
amplio para englobar cualquier
disconformidad que afecte a las cualidades
o calidad del objeto con repercusión sobre su utilidad[5],
es decir que la función prevista inicialmente para la cosa, no se pueda aplicar.
Estamos ante un criterio funcional o funcionalista que supone que la anomalía
cualitativa impide que la cosa desempeñe el fin al cual el comprador pensaba
destinarla, quedando de este modo, insatisfecho su interés[6].
El vendedor tiene la
obligación de sanear por defectos ocultos (ART 1484 CC) y es responsable frente
al comprador por los vicios o defectos ocultos (ART 1485 CC). Sin embargo, es
posible pacto en contrario, de acuerdo con la voluntad común de las partes,
aunque, no aplicable a aquellos negocios en los que el vendedor actúa de mala
fe, es decir que eran conocidos por éste, los vicios y los defectos ocultos en
el momento de la celebración del contrato. Por su parte, el comprador tiene la
opción de: o bien, desistir del contrato, o bien, obtener una rebaja
proporcional del precio (ART 1486.1 CC).
Para que un vicio oculto
sea transcendente jurídicamente en las cosas concretas, se requiere que sea
grave, es decir que la cosa no pueda ser destinada al uso que le es propio. Es
necesario que sea un vicio oculto, con ello me refiero a la ignorancia del
mismo por el comprador en el momento de examinar la cosa.
Por los vicios aparentes
en la cosa no responde el vendedor, tampoco lo haría en aquellos supuestos en
los que el comprador fuese un perito conocedor de la cosa y pudiera conocer de
sus defectos. ART 1484 in fine CC.
También se requiere que el
vicio sea conocido en el momento de la celebración del contrato. La duda
surgiría entonces en aquellos supuestos en los que los defectos o anomalías
sobrevinieran. En este aspecto, el Tribunal Supremo, ha excluido la
responsabilidad ex 1485 CC del vendedor. SSTS 28 junio 1979 RA 2555; 4 octubre
1989 RA 6882. En efecto, el saneamiento requiere la preexistencia del defecto,
en el supuesto del conocimiento del mismo por parte del comprador, o bien no
hubiera adquirido la cosa, o bien hubiera dado menos por ella. ART 1484 CC. Si
los defectos son posteriores, desde el momento de la celebración del contrato y
hasta el momento, se sitúan en el campo de la atribución de riesgos[7],
de acuerdo con los ARTS 1452 y 1182 CC sobre la extinción de la obligación en
aquellos supuestos de perdida o destrucción de la cosa debida. Respecto a la
autonomía de la voluntad, las partes, pueden acordar los riesgos que van a
asumir, ya sea, antes, durante o con posterioridad a la entrega de la cosa. En
este supuesto, la responsabilidad del vendedor, se limitaría al lugar y momento
de entrega de la cosa. Por último, si ha habido transmisión de la propiedad de
la cosa, entonces se puede exigir responsabilidad por la custodia del bien al
vendedor. Por último, podría suceder también, que los defectos se manifestaran
durante un periodo determinado que va desde la entrega de la cosa hasta pasado
un tiempo marcado por las partes, o por una norma jurídica. Sucede por ejemplo,
con la garantía de las reparaciones de los aparatos de uso doméstico, regulada
por el RD 58/1988.
Respecto a las cosas
genéricas, se producen una serie de variaciones jurídicas respecto de las cosas
específicas. En este tipo de compraventa, el vendedor debe entregar una cosa
que reúna todas y cada una de las cualidades del genero delimitado en el
contrato y que carezca de defectos o vicios, de tal manera que con sólo
entregar la cosa del género debido, el vendedor cumple con su obligación. Si el
vendedor cumple, y el comprador rechaza el objeto, el vendedor podría liberarse
consignando el objeto[8]
(ARTS 1176 y 1180 CC) y solicitar al juez la cancelación de la obligación. Por
el contrario, si el vendedor no cumple con la cualidad del género acordado,
tiene la posibilidad de rechazar la cosa ofrecida ART 1096.2 CC, podrá exigir
el cumplimiento ART 1096.1 CC y ART 1124 CC; la resolución de la obligación ART
1124 CC y una indemnización ART 1101 CC.
Si en la compraventa de
cosa genérica, está especificado el objeto, entonces el comprador tiene la
posibilidad de ejercer las acciones edilicias del ART 1486 CC.
En general, en la práctica jurídica, la aplicación del
saneamiento por vicios ocultos perdió interés por su reducido plazo de
caducidad (pasados seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida ART
1490 CC) y por limitar la indemnización vinculada al dolo “in contrahendo”
(ARTS 1486.2 y 1488.2) CC[9].
Sin embargo, la jurisprudencia matizó tales aspectos, y permitió someter el
régimen de los vicios ocultos al incumplimiento sujeto al plazo de prescripción
general (ART 1101 CC) y con acceso a una indemnización de acuerdo con el ART
1124 CC, que permite el resarcimiento de daño y el abono de los intereses. Si
parece, atender a las necesidades del tráfico jurídico, el régimen del
incumplimiento del ART 1096 CC en los supuestos de compraventa de cosa genérica[10].
El saneamiento por vicios
ocultos, como garantía legal, es solamente una de las soluciones para proteger
al comprador. Nuestro ordenamiento jurídico recoge una serie de mecanismos con
distintas peculiaridades[11],
que a veces se complementan, a veces, se repelen[12].
[1] Con excepción de las ventas de bienes muebles para la reventa sujetas al
Código del Comercio, TORRELLES TORREA, ESTHER (Opus citada)
[3] La estructura típica es la de una prestación o promesa de hacer, no hacer o
dar en consideración al compromiso de quien recibe, cuyo objeto consiste en
recuperar el resultado económico o equilibrio tendencial. LLACER MATACAS, MARIA ROSA. La Garantía por falta de conformidad y el
incumplimiento “no conforme”: El derecho español a la luz del marco común de
referencia.
[11] Otras acciones posibles son: falta de conformidad, garantías adicionales
(comercial, contractual o convencional regulado LGDCU), aliud pro alio…
[12] TORRELLES TORREA, ESTHER (OP. Citada)
No hay comentarios:
Publicar un comentario